長年保有してきた一棟アパート。築年数が古くなり、「そろそろ売却を検討したい」と思っている方も多いのではないでしょうか？
しかし、いざ売却となると気になるのが【税金】の問題。譲渡益に対して課される税負担が大きければ、せっかくの売却益も目減りしてしまいます。
本記事では、築古アパートの売却における節税のポイントを体系的に解説します。事前に対策を講じておけば、手取り額を最大限に増やすことが可能です。ぜひ最後までご一読ください。
築古アパート売却で注意すべき「税金」の基本
売却益にかかる「譲渡所得税」とは
アパートを売却して得た利益（譲渡所得）には、所得税・住民税・復興特別所得税が課されます。
この「譲渡所得」は、以下のように計算されます：
譲渡所得 = 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）
ここで注意したいのが「取得費」の取り扱いです。築年数が古いと、減価償却の償却が進み、取得費が小さく見積もられ、結果的に課税対象となる利益が大きくなる傾向があります。
所有期間によって変わる税率の違い
アパートの所有期間が5年以下か、5年超かによって、適用される税率が異なります。
- 短期譲渡所得（5年以下）：約39％
- 長期譲渡所得（5年超）：約20％
つまり、たった1日の違いでも税率がほぼ2倍になる場合があるため、所有期間の確認は重要です。
築年数が古い物件に特有の税務上の留意点
築古アパートは「減価償却」によって帳簿上の価値が大きく下がっているケースが多くあります。そのため、売却額が同じでも、帳簿上の利益が大きくなり、課税額も増えるという仕組みです。
節税のカギは「取得費」と「経費」の正しい把握
減価償却で少なくなった取得費をどう補う？
取得費が不明な場合、「売却価格の5％」で計算されることがありますが、これは非常に不利です。
当時の売買契約書や領収書、リフォーム記録などを保管している場合は、取得費として加算できる可能性があります。
売却時に経費として計上できる費目とは
「譲渡費用」として経費にできるものには以下があります：
- 不動産仲介手数料
- 登記費用（抵当権抹消など）
- 測量・解体費用
- 売却に伴う広告費・パンフレット作成費
これらをきちんと計上することで、課税対象となる譲渡所得を圧縮できます。
「譲渡費用」を最大限活用する節税戦略
領収書を捨てずに保管しておく、事前に税理士と相談して「必要経費として通るもの」を確認しておくことで、見落としによる損を防ぐことができます。
売却タイミングと所有年数で節税効果を狙う
5年超所有で税率が下がる「長期譲渡所得」のメリット
先述の通り、所有期間が5年を超えると、税率は約半分になります。
たとえば、売却益が1,000万円なら、税負担は190万円も変わってくる計算です。
売却前後で年をまたぐと損？ベストな売却タイミング
年をまたぐだけで課税タイミングが翌年に繰り越され、所得区分や申告戦略に影響することがあります。
年末に契約し翌年に決済するパターンは注意が必要です。
法人名義か個人名義かで異なる税金計算
法人で保有している場合は「法人税」、個人で保有している場合は「所得税」の扱いになります。
損益通算の有無や税率の違いを踏まえたうえで、事前に検討することが重要です。
節税を実現するための実践的アクション
売却前にできる3つの事前準備
- 所有期間の確認と証明書類の準備
- 取得費・経費の領収書を整理
- 売却スケジュールを逆算して決定
税理士との相談で得られるアドバイスとは
税金に関してはやはり税理士専門家になります。経験豊富な税理士であれば、節税対策の抜け漏れや、特殊な控除制度の提案などが期待できます。事前相談を強く推奨します。
節税を前提とした「出口戦略」の考え方
売却だけが出口ではなく、等価交換・法人への売却・分割売却なども含めた出口戦略の設計が、税金対策と手取り最大化に直結します。
節税しながら高く売るには？プロに相談する選択肢も
節税だけでなく「手取り最大化」の視点を
税金を抑えることも大切ですが、手取り額を増やすことを考えると
そもそもの売却価格を高めることが最も効果的な節税策です。
築古アパートでも購入する買主とは
築古物件でも、利回り重視の投資家や、リノベーション前提の業者にとっては十分な価値があります。
物件の魅力を正しく伝える戦略があれば、価格を維持したまま売却が可能です。
まとめ
築古アパートでも、売却時の税金対策をしっかり行えば、手取り額を大きく増やすことが可能です。
特に、「取得費・経費の把握」「所有期間の確認」「売却時期の調整」などは即実行できる対策です。
後悔しない売却のために、ぜひこの記事を参考にしながら、早めの準備と専門家への相談を始めてみてください。