「築30年を超えたアパート、やっぱり売れないのかな……」
そんなため息、どこかでついていませんか？
外壁の塗装は剥がれ、空室も目立ってきた。
管理会社に相談しても「ちょっと厳しいですね」と苦い表情。
それでも、毎年かかる固定資産税や修繕費は容赦なくのしかかる。
でも、それって本当に“もう売れない”からなのでしょうか？
実は、築30年超えのアパートでも、
しっかりと価値を伝えれば買い手は見つかります。
しかも、「古い＝不利」と思われがちな物件ほど、
見せ方次第で驚くような評価を得ることもあるんです。
この記事では、築年数にとらわれず、
アパートを納得の価格で売却するためのヒントをお伝えします。
相場の正しい捉え方、買い手が注目するポイント、
そして“売れない”から“売れる”へ変えるための考え方とは？
ひょっとすると、次に賢く売却するのは、あなたかもしれません。
築30年超でも売れる！誤解されやすい理由と本当の可能性
「築30年を超えたアパートなんて、もう誰も買わないでしょ？」
そんなふうに思っていませんか？
たしかに、築浅物件に比べれば反響は少ないかもしれません。
でも、それだけで“売れない”と決めつけるのは早いんです。
実際には、築34年・駅徒歩10分の木造アパートが
表面利回り9.5％という条件で、投資家に即決で売れた例もあります。
買い手が見ているのは「築年数」よりも「利回り」「収益力」。
つまり、“どれだけ利益が見込めるか”が重要なのです。
築古がネックなのではなく、
魅力が伝わっていないことこそが“売れにくさ”の正体です。
価格相場を知らずに売ると、なぜ損をするのか？
「このくらいで売れるだろう」と感覚だけで価格を決めていませんか？
相場を知らずに売り出すと……
✔ 高すぎて内見すら入らない
✔ 安すぎて数百万円以上の損失になる
そんなことが簡単に起きてしまいます。
たとえば、築30年・駅近の横浜市内アパートは5,500万円が相場でも、
地方都市なら同条件で3,000万円台に落ちることも。
地域差・需要・利回りなどで相場は大きくブレます。
📌【POINT】相場の確認に使えるツール
・レインズ（REINS）で成約事例を確認
・SUUMOやHOME’Sで類似物件を検索
・不動産AI査定で簡易見積りを取る
さらに、「賃料相場」も重要です。
家賃が安定していれば、築年数が経っていても利回りは高くなります。
買い手は“築年”より“回収性”を見ている——これが現実です。
価格が上がる！築古アパート売却の3大戦略
築古でも、売り方しだいで価格は変わります。
ここでは、失敗しない3つの鉄板戦略をご紹介します。
▶戦略①：「再生視点」で魅力を引き出す
見た目が古くても、“素材としての魅力”を演出すれば評価は変わります。
共用部のLED化、郵便受けの新調など、印象を左右するポイントを強化。
特に、リフォーム素材として探している投資家には「直せる物件」が人気。
高額リノベーションは不要です。最低限でOK。
▶戦略②：利回りを“見える化”してアピール
投資家に刺さるのは、“数字”で語れる物件。
・年間家賃収入
・管理費や修繕費
・表面・実質利回り
これらをExcel一枚で「収支シート」として渡すと、
営業トークよりも強い説得力を持ちます。
📌【CHECK】利回りは“表面”より“実質”で出すと好印象
▶戦略③：「今、売る理由」を作る
売り出しのタイミングは非常に重要です。
✔ 1月〜3月の繁忙期
✔ 大規模修繕や外壁塗装直後
✔ 空室が減った直後
こうした好条件の演出ができる時期に売ることで、
価格交渉でも優位に立てます。
高く売れる築古物件は“ここ”が違う
「フルリノベしてから売った方がいいんじゃない？」
そう思いがちですが、手をかけすぎると赤字リスクも。
📌【NG例】500万円かけて全室リフォーム→売値で回収できず
おすすめなのは、
✔ 外壁の再塗装
✔ 共用部の清掃
✔ ネームプレートや郵便受けの交換
第一印象を整えるだけで、買い手の態度はガラッと変わります。
さらに、エアコンや給湯器の「交換履歴」があると、
「この物件、ちゃんと管理されてるな」という信頼につながります。
見た目＋履歴＝安心と信頼のパッケージ。
これが、築古でも高く売れる物件に共通する特徴です。
査定は“額”で選ばない。信頼できる業者の見抜き方
売却の成否は、「誰に任せるか」で決まると言っても過言ではありません。
築古アパートに慣れていない業者だと、
「これは難しいですね…」→結果、安く買い叩かれることも。
実際に多くの不動産業者は住宅系の不動産を取り扱うことが多く
アパートなどの事業系の収益不動産を扱うこと少ない現実があります。
✔ 収益物件の取り扱い実績
✔ 投資家や買取業者とのネットワーク
✔ 値付け・交渉力のある担当者
これらをしっかり見て選ぶことが大切です。
📌【POINT】査定額は“参考”程度に。鵜呑みはNG。
AI査定や一括査定サイトを使って複数社の見積もりを取り、
それぞれの根拠・実績・提案内容を比較しましょう。
信頼できるパートナーを見つけることが、
納得価格への最短ルートになります。
まとめ：今こそ、“築年数”ではなく“価値”で売るとき
「もう古いからムリかも…」
「修繕費を払ってまで持ち続ける意味があるのか…」
そんな気持ちが、ふと頭をよぎるのも無理はありません。
でも、そこに“答え”があるとは限らないのです。
築30年を超えていても、正しく価値を伝えれば、買い手は現れます。
相場を知り、利回りや維持状況を見せる。
そして、“どう使われる物件なのか”を、明確に伝える。
大事なのは、築年数よりも「物件の未来」を描けるかどうか。
今回の記事では、
✔ 相場を知らずに売る危険性
✔ 魅力を引き出す修繕の工夫
✔ 数字で語る利回り戦略
✔ 最適な売却タイミングの選び方
✔ 信頼できる業者の見抜き方
——こうした実践的な視点をお伝えしてきました。
これを読んで、「できること、まだあるな」と思えたなら、
その感覚を大切にしてください。
今この瞬間からでも、売却戦略は変えられます。
そして、その変化が、あなたの未来を変えていきます。
まずは一歩、小さくてもいい。
相場を調べてみる。無料査定を受けてみる。
その一歩が、“売れない”という思い込みを壊すきっかけになります。
あなたの物件には、まだ、誰かの「これから」を支える力がある。
だからこそ、
未来の価値を信じて、一歩を踏み出してみませんか？